Simo Haanpää
Pääkaupunkiseudulla merkittävä osa uudesta rakennuskannasta tulisi tulevina vuosina toteuttaa täydennysrakentamisena (Ala-Outinen & Randell 2012). Täydennysrakentamisen alueellisista mahdollisuuksista on tehty useita selvityksiä (ks. esim. Helsingin kaupungin Esikaupunkien renessanssi -suunnitteluaineisto, KSV 2012) ja tutkimuksia (ks. esim. Nykänen ym. 2013 ja Martiala (toim.) 2012). Asukasnäkökulma tonttikohtaiseen lisärakentamiseen on kuitenkin jäänyt selvityksissä melko pieneen osaan, vaikka taloyhtiöiden piirissä tapahtuva päätöksenteko on avainasemassa valtaosassa hankkeita.
Asunto-osakeyhtiö on yhtiö, jota asukkaat hallinnoivat. Yhtiöiden toimintaa säätelee yhtiöjärjestys ja asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599). Niiden ainoa määritelty tehtävä on tuottaa ja ylläpitää asumiseen liittyviä palveluja, eli yhtiöt vastaavat tonttinsa ja kiinteistöomaisuutensa ylläpidosta ja tekevät näiden hallintaan liittyviä päätöksiä.
Samalla asunto-osakeyhtiö on sosiaalinen organisaatio, jonka tehtävä on toimia välittäjänä yhteiskunnallisen päätöksenteon ja yksilöiden valintojen ja toiminnan välillä (Anttonen 1997, sit. Nupponen 2010). Näin myös lisärakentamisen tapaiset, normaalin ylläpidon ulkopuolelle jäävät kysymykset päätyvät yhtiöiden käsiteltäviksi. Yhtiöllä on valta päättää enemmistöpäätöksellä tonttinsa hallinnasta, ja se voi näin ollen toimia lisärakentamishankkeen mahdollistajana myymällä tai vuokraamalla tontin rakennusoikeuksineen edelleen. Taloyhtiö voi toimia myös rakennuttajana, mutta tähän vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus rakennuttamiseen liittyvän elinkeinoriskin vuoksi (Nykänen ym. 2013).
Täydennysrakentamisen tapaiset projektit eivät kuitenkaan ole taloyhtiöiden ydintoimintaa, eikä niiden käsittelyyn ja niistä päättämiseen siten ole valmiita toimintamalleja. Lisärakentamishankkeiden muodosta riippumatta ne vaativat yhtiöiden hallituksilta poikkeuksellisen aktiivista otetta. Tarve laajempaan vuorovaikutukseen ja tukeen olisikin näissä hankkeissa suuri, kuten asuntoyhtiöiden uudistavaa korjaustoimintaa ja lisärakentamista tutkineet Nykänen ym. (2013) toteavat.
Hankkeiden reunaehtojen selvittämisen ja arvioimisen lisäksi taloyhtiön hallitusten on saatava hankkeille asukkaiden tuki. Taloyhtiön roolia tiedonvälittäjänä ja osallistajana tutkineen Terttu Nupposen (2010) mukaan asukkaiden rooli taloyhtiön päätöksenteossa on usein passiivinen; asukkaita ei nähdä varsinaisina osallisina, vaan lähinnä yhtiökokouksissa tapahtuvan kuulemisen ja tiedottamisen kohteina. Yhtälö sopii huonosti lisärakentamisen tapaisiin suuriin hankkeisiin, jotka vaativat helpoimmillaankin enemmistöpäätöksen ja asukkaiden yhdenvertaisuuden huomioimista, ja jotka helposti nostattavat asukkaissa tunteita. Mielipiteiden moninaisuus on haaste jo tavanomaisessa hallitustyössä (Matikainen 2014).
Nupposen (2010) mukaan kuilua taloyhtiön asukkaiden ja hallitusten välillä voisi lievittää joustavalla, epämuodollisella yhteydenpidolla virallisten, lakimääräisten kanavien ohella. Tätä ajatusta vaalien lähdimme Aalto-yliopiston keväällä 2014 järjestämällä, Innovatiivinen kaupunki -ohjelman hankkeiden pohjalta rakennetulla maisterikurssilla miettimään keinoja käsitellä lisärakentamiseen liittyviä kysymyksiä rakentavassa ja avoimessa hengessä. Yhdessä kohdetaloyhtiömme hallituksen puheenjohtajan kanssa oppilaat päätyivät toteuttamaan asukastyöpajan, jossa asukkaat pohtivat lisärakentamisen hyötyjä ja haittoja muutaman ohjatun tehtävän kautta. Samalla pääsimme pureutumaan täydennysrakentamisen kipupisteisiin asukkaiden näkökulmasta.
Lisärakentaminen on taloyhtiölle vaikea ja tunneperäinen päätös
Työpajamme kohteena oli itähelsinkiläinen taloyhtiö, jonka tontille oli suunniteltu vajaan 2000 k-m2 kuusikerroksista pistetaloa. Rakennus sijoittuisi taloyhtiön kolmekerroksisen lamellitalon pohjoispuolella olevan paikoitusalueen päälle. Rakennuksen alle menetetyille ja uusien asukkaiden tarvitsemille autopaikoille pitäisi löytyä korvaava tila, jonka kustannuspaineiden vuoksi tulisi sijaita maantasossa.
Lisärakentamisesta oli kohdetaloyhtiössämme puhuttu jo pitkään. Taloyhtiö oli osallistunut Helsingin kaupungin rahoittamaan lisärakentamisen suunnitteluun, josta lopputuloksena alueelle oli tammikuussa 2011 valmistunut tonttikohtainen lisärakentamissuunnitelma. Työpajaa edeltäneenä vuonna luonnosta oli vielä työstetty eteenpäin. Tässä suunnitelmassa päädyttiin mainittuun pistetaloon, jonka asumismuotoa ei vielä määritelty. Yleisesti oli kuitenkin tiedossa, että alueella olisi vain rajoitetusti kysyntää kovan rahan omistusasunnoille. Myös kevyemmät paikoitusnormit puolsivat tuettua asumista, kuten opiskelija-asuntoja.
Asunto-osakeyhtiötasolla uudisrakentaminen tiivistyy ensi sijassa kysymykseen odotettavissa olevista tuloista ja menetetyistä arvoista, jotka pääosin kohdistuvat asuntoon, yhteistiloihin ja tonttiin (Nykänen ym. 2013). Taloyhtiön puheenjohtajan mukaan lisärakentamisesta saatavien tulojen arvioitiin kattavan noin kolmanneksen taloyhtiön tulevan putkiremontin hinnasta. Koska lisärakentaminen ei näin ollen näyttäytynyt asukkaiden kannalta taloudellisesti selvästi kannattavana hankkeena, tulisi sen tarjota muita hyötyjä, esimerkiksi virkistysalueiden tai alueellisen palvelutarjonnan paranemisen muodossa. Viheralueiden häviäminen onkin täydennysrakentamishankkeiden kohdalla yleisesti asukkaiden keskeisin huolenaihe (Nykänen ym. 2013).
Taloyhtiön hallituksen asukkaille tammikuussa 2014 tekemän kyselyn pohjalta voitiin päätellä, että asukkaat suhtautuivat jo valmiiksi kielteisesti lisärakentamiseen, vaikka kattavaa keskustelua ja asian läpikäyntiä ei oltu tehty. Erityisesti kyselyssä oltiin huolissaan lisärakentamisen aiheuttamista muutoksista taloyhtiön sosiaaliseen ja rakennettuun ympäristöön.
Johtuen paikoituskysymyksen keskeisyydestä kohdetaloyhtiössämme ja niihin yleisesti liittyvistä suunnitteluhaasteista (ks. Martiala (toim.) 2012 ja Nykänen et al. 2013) sekä asukaskyselyn tuloksista, työpajassamme pohdittiin erityisesti taloyhtiökohtaisten piha-alueiden käyttöä ja niiden merkitystä asukkaille. Kuitenkin myös hankkeen muut vaikutukset (vaikutukset rakennettuun, sosiaaliseen ja toiminnalliseen ympäristöön ja paikan identiteettiin) nousivat esiin työpajassa käydyn keskustelun yhteydessä.
Nykäsen ym. (2013) tutkimuksessa huomattiin, että vaikka taloyhtiökohtaisessa päätöksenteossa lähtökohtaisesti peräänkuulutetaan rationaalista päätöksentekoa, omaan asuinpaikkaan suhtaudutaan tunteella ja siihen liittyy paljon arvoja ja merkityksiä, joita ei voi tunnistaa kukaan muu kuin asukas itse; ne ovat asumisen kautta muodostuneita kokemuksellisia tunteita, joista voi lisäksi olla vaikeaa erotella yksittäisten elementtien vaikutusta. Kysymys kuuluukin, miten tiivistämiskysymyksestä olisi mahdollista keskustella taloyhtiöissä tavalla, joka mahdollistaisi kysymyksen kaikkien puolien tasavertaisen käsittelyn ja huomioisi samalla asukkaiden elinympäristöönsä liittämät moninaiset henkilökohtaiset merkitykset?
Työpaja on tärkeä mahdollisuus vaihtaa näkemyksiä ja purkaa tuntoja
Työpajassamme hyödynsimme vuosina 2009–2011 toteutetussa kansainvälisessä Caddies-projektissa kehitettyjä menetelmäkortteja (Helka ry 2012). Menetelmäkortit on tarkoitettu kaupunginosatason työpajojen avuksi, mutta sovellettuina ne toimivat kokemuksemme mukaan hyvin myös taloyhtiökohtaisessa tarkastelussa.
Työpajassa aloitimme tarkastelun piha-alueen merkityksestä asukkaille kävelykierroksella, jonka aikana pyysimme asukkaita kirjoittamaan kokemuksiaan ja näkemyksiään vanhoille pelikorteille SWOT-nelikentän mukaisesti. Kävelykierros selvästi herkisti osallistujia katsomaan tonttinsa arvoja ja mahdollisuuksia uusin silmin ja toimi näin hyvänä pohjustuksena varsinaiselle työpajalle.
Kävelykierroksen jälkeen jatkoimme keskustelua pienoismallin äärellä. Mallin avulla on helppo hahmottaa tontin eri toimintojen mahdollisia sijaintivaihtoehtoja. Pienoismallin käyttäminen keskustelun tukena myös konkretisoi lisärakennuksen vaikutuksen pihan kokonaisuuteen muita menetelmiä paremmin.
Työpajan neljännellä ja viimeisellä rastilla asukkaita keskustelutettiin vapaamuotoisesti taloyhtiön identiteetistä ja piha-alueiden merkityksestä sen osana. Tässä yhteydessä keskustelussa nousivat erityisesti esille asukkaiden väliset sosiaaliset suhteet. Tämäntyyppisessä keskustelussa onkin mahdollista nostaa esille asumisen solmukohtia, joita ei virallisemmissa yhteyksissä ole mahdollista käsitellä. Keskustelun aikana asukkaat purkivat hyvinkin vapaasti tuntojaan niin lisärakentamisesta kuin asumisesta yleensä.
Työpajassamme havaitsimme, että kun kyseessä on lisärakentamisen kaltainen tärkeä päätös, asukkailla tulisi olla mahdollisuus purkaa tuntojaan hyvissä ajoin ennen varsinaista päätöstä. Testaamiemme menetelmien todettiin olevan toimivia keskustelun tukena ja ulkopuolisen fasilitoijan hyväksi avuksi keskustelun edesauttamisessa.
Yksi kehityskohta työpajalle olisi toiminnallisen ympäristön parempi integroiminen osaksi keskustelua vähintäänkin tiedonjaon kautta. Laajemmassa alueellisessa tarkastelussa lisärakentamisella on havaittu olevan vaikutusta ympäristön elävöitymiseen ja palvelujen lisääntymiseen. Viemällä keskustelun välillä pois välittömästä kotipiiristä olisi kenties mahdollista vähentää päätöksen tunnepohjaisuutta.
Työpajan lopputulemaksi jää kuitenkin tunne siitä, että ainakaan kohdetaloyhtiömme tapaisessa tilanteessa lisärakentaminen ei nykyisellään ole taloudellisesti riittävän houkuttelevaa korvatakseen asukkaiden todellisia ja kuviteltuja pelkoja lisärakentamisen aiheuttamista negatiivisista muutoksista sosiaalisessa ja rakennetussa lähiympäristössään. Työpaja ei myöskään tuonut esiin suoraan lisärakentamiseen liittyviä mahdollisuuksia kompensoida näitä muutoksia, vaikka se avasikin asukkaiden silmiä oman elinympäristönsä kehittämismahdollisuuksille.
***
Lisärakentamishankkeita käsittelevien asukastilaisuuksien suunnitteluun ja toteutukseen on kurssityön pohjalta tehty taloyhtiöille suunnattu opas Nurmikko neliöiksi? Vinkkejä asukastyöpajan järjestämiseen lisärakentamista pohtiville taloyhtiöille, joka ilmestyy piakkoin pdf-julkaisuna Aalto-yliopiston CROSSOVER-sarjassa.
Kirjallisuus:
Ala-Outinen, Annina ja Mari Randell (2012). Kotikaupunkina Helsinki. Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2012. Helsingin kaupungin keskushallinnon julkaisuja 2012:21. 96 s.
Haanpää, Simo, Heidi Korhonen, Heini Toivanen ja Katja Toivola (tulossa). Ympäri mennään yhteen tullaan. Opas asukastyöpajan käyttöön lisärakentamishankkeisiin liittyvän päätöksenteon apuvälineenä. E-julkaisu, Aalto-yliopisto, CROSSOVER.
Helka ry (2012). Caddies – asukkaat mukana kehittämässä vetovoimaisia kaupunginosia. Saatavissa: http://helka.net/projektit/paattyneita/caddies. Katsottu 19.12.2014
KSV (2012). Esikaupunkien renessanssi. Helsingin kaupunki, kaupunkisuunnitteluvirasto. Saatavissa: http://www.esikaupunki.hel.fi/. Katsottu 4.1.2015.
Martiala, Karoliina (2012). Uudistuva kaupunki. HOT-R -tutkimushankkeen loppuraportti. Aalto-yliopisto, Arkkitehtuurin laitos. 130 s.
Matikainen, Jari (2014). Asukkaat taloemäntinä ja –isäntinä. Teoksessa Dhima, Sari (toim.) Yhteistoiminnallinen lähiökehittäminen. Kokemuksia yhteisöllisestä ja tulevaisuusmyönteisestä korjauskulttuurista. Lähiö 2072 -hankkeen loppuraportti. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen raportteja 2/2014. ss. 63-64.
Nupponen, Terttu (2010). Ilmastonmuutos ja talon elinkaari huolena. Taloyhtiöitä koskeva osio tutkimushankkeesta ”ilmastonmuutos ja kansalaisosallistuminen” (ILMANKOS). Aalto-yliopisto, Yhdyskuntasuunnittelun tutkimus- ja koulutuskeskuksen julkaisuja C 80. 51 s.
Nykänen, Veijo, Pekka Lahti, Antti Knuuti, Eija Hasu, Aija Staffans, Antti Kurvinen, Olli Niemi ja Jari Virta (2013). Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. VTT Technology 97. 162 s. + liitt. 3 s.