Maapolitiikasta kaavoitukseen ja rakentamiseen

Yhdyskuntasuunnitteluseuran kevätkokouksen yhteydessä järjestettiin seminaari, jossa käsiteltiin laajasti kuntien maapolitiikkaa ja sen vaikutuksia. Mika Hyötyläinen Helsingin yliopistosta käsitteli maapolitiikkaa osana muuttuvaa kunnan roolia ja tutkijan näkökulmasta. Pirkkalan kunnan kaavoitusjohtaja Matti Jääskeläinen kertoi kutkuttavan konkreettisen esimerkin uudesta maapolitiikasta, jonka tulokset näkyvät myönteisenä muutoksena sekä kunnan taloudessa, tonttivarannossa, maanhankinnassa että rakentamisessa. Maapolitiikasta Uudellamaalla ja pääkaupunkiseudulla saatiin useita asiantuntevia puheenvuoroja.

Esitykset ja keskustelu herättivät maapolitiikan amatöörissä monenlaisia, osittain ristiriitaisia ajatuksia. Onko maapolitiikalla vaikutusta asumisen hintaan, jos asuntojen hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan perusteella? Onko maapolitiikalla sittenkään mitään merkitystä kunnan taloudelle? Voidaanko maapolitiikalla turvata maanomistajien tasapuolinen kohtelu? Voiko meneillään olevilla laajoilla kuntakentän uudistuksilla olla vaikutusta harjoitettavaan maapolitiikkaan? Pitäisikö kaavoja laatia entistä tiiviimmässä yhteistyössä rakennuttajatahojen kanssa, ja tehdäänkö jatkossa kaavoja sillioin ihan muualla kuin kaupunkien virastoissa?

Kunnan maapoliittisen ohjelman tarkoituksena on yleensä edistää kuntastrategian toteuttamista ja tukea kokonaisvaltaista kuntasuunnittelua. Siinä kunnan valtuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja toimenpidesuositukset, jotka vaikuttavat suoraan kuntatalouteen ja sitä kautta palveluiden tuottamiseen ja elinkeinopolitiikkaan. Hyvin hoidetulla maapolitiikalla on siis merkittäviä vaikutuksia sekä kuntien talouteen että ympäristöön ja asumisen kustannuksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslaki antaa kohtuullisen hyvät eväät kuntien maanhankinnan edistämiseen. Kaavoitus kunnan omistamalle maalle on moninkertaisesti helpompaa ja antaa mahdollisuuden tasapainoisen ja korkealuokkaisen ympäristön toteuttamiseen verrattuna siihen, että kaavaa laaditaan alueelle, jossa on ennestään runsaasti erilaista rakentamista ja sirpaloitunut maanomistus. Kaavan laatimisen raskaus ja monimutkaisuus jatkuu kiinteistönmuodostuksessa, kunnallistekniikan toteuttamisessa ja suunnittelussa. Muutaman uuden rakennuspaikan ja kunnallistekniikan saaminen alueelle vaati usein yli sata erilaista sopimusta ja ylimääräisiä käsittelyjä kaupungin elimissä ja sen jälkeen oikeusistuimissa. Kaikkeen tähän vaaditaan resursseja ja veronmaksajille tämä kaikki maksaa.

Asuntojen hintataso riippuu tietysti eniten siitä, kuinka paljon tarjontaa ja kysyntää on. Muutokset markkinoilla tapahtuvat hitaasti. Viimeaikainen kehitys on kärjistänyt tilannetta kuitenkin varsin nopeasti: suuressa osassa maata asuntoja ei saada kaupaksi millään hinnalla. Kasvukeskuksissa ja varsinkin pääkaupunkiseudulla hinnat karkaavat keskituloisiltakin ulottumattomiin.

Asuntojen korkeaa hintaa perustellaan usein liian korkeilla laatuvaatimuksilla ja tiukoilla kaavamääräyksillä. Huomiot suurista vaatimuksista autopaikkavaatimuksista ovat usein hyvinkin perusteltuja, jo elintapamuutosten perusteella. Esteettömyydestä on vaikea tinkiä harmaantuvassa maassa. Suomalaiset uudet asuinalueet eivät kuitenkaan poikkea ympäristön laadussa ainakaan edukseen vaikkapa muiden pohjoismaiden asuinalueisiin verrattuna. On myös vaikea kuvitella, ettei tontin hinta vaikuttaisi asuntojen hintaan, ainakin pitkällä tähtäimellä. Jos rakennusoikeusneliö maksaa tuhansia euroja, ei voida päästä kohtuuhintaiseen asumiseen.

Siiloutuneesta tulostarkastelusta pitäisi päästä kokonaisvaltaiseen ja pitkäjänteiseen toimintaan. Maapolitiikkaa ei voida eikä sitä tule tarkastella vain siitä näkökulmasta, kuinka paljon maata ostetaan ja kuinka paljon tontteja myydään tai miltä budjettikauden tulos siltä osin näyttää. Korkeallakin raakamaan hinnalla päästään kyllä positiiviseen tulokseen, kun tonttienkin hinta nousee korkeaksi. Asukashan sen maksaa tai yhteiskunta asukkaan puolesta. Kunnan talouden kannalta on tärkeää käsitellä maapolitiikkaa osana laajaa strategiaa: päästäänkö maapolitiikan avulla kohtuuhintaiseen asumiseen ja edistetäänkö elinkeinoelämää ja saadaanko samalla katettua kustannukset kunnallistekniikasta ja palvelurakentamisesta alueella.

Paineita maapolitiikalle tuovat muuttuvat suhdanteet ja maanomistajien pyrkimykset maan hinnan maksimointiin. Veronmaksajien ja kunnan etu painaa toisaalta. Tonttimaan hinta riippuu paljolti raakamaan kalleudesta ja vaikuttaa suoraan asumisen kustannuksiin.
Pirkkalan ja monien muidenkin kuntien kokemusten pohjalta voidaan todeta yksiselitteisesti, että johdonmukaisella maapolitiikalla voidaan säästää kunnan resursseja ja toisaalta turvata maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Maan hankinta kunnalle riittävän aikaisin ennen kaavan laatimista on moninkertaisesti edullisempaa kuin maankäyttösopimuksien pohjalta tehty kaavoitus yksityiselle maalle. Vapaaehtoinen kiinteistökauppa on paras keino maan hankinnalle, mutta tarvittaessa kunta voi käyttää etuostomenettelyä tai hakea lupaa alueen lunastukseen.

Maapolitiikka vaikuttaa laajasti myös aluetasolla. Pääkaupunkiseudulla toteutettu maapolitiikka on johtanut siihen, että raakamaata ei ole saatavissa kohtuuhintaan reuna-alueillakaan. Porvoossa tilanne vaikeutui välittömästi Sipoon liitoksen jälkeen. Korkeat tontin hinnat aiheuttavat painetta tinkiä muusta, kuten rakentamisen ja ympäristön laadusta.

Maapolitiikalla voidaan myös edistää tiivistävää ja täydentävää rakentamista, joka on edullisin ratkaisu sekä ilmastotavoitteiden että kunnan talouden kannalta. Asemakaava tai kaavanmuutos laaditaan yhteistyössä kiinteistön omistajan kanssa. Kaavoituksen pohjaksi sovitaan tavoitteista ja maankäyttösopimuksen periaatteista ja määritellään tontinluovutuksen ja toteuttamisen aikataulu. Suunnittelu voidaan tehdä konkreettisella tasolla, jolloin siihen on helppo ottaa kantaa. Kunnan kaavoitusresursseja säästyy.

Kunnat ovat nyt murroksessa. Sote-uudistus vie suuren osan kuntien verotuloista aluehallintoon. Taloudellinen liikkumavara kunnissa tulee erittäin pieneksi. Harjoitetulla maa- ja kaavoituspolitiikalla tulee olemaan suhteessa paljon nykyistä suurempi painoarvo. Se tulee varmasti vaikuttamaan myös poliittiseen päätöksentekoon ja vaatimuksiin maapolitiikan vaikutusten laajasta arvioinnista. Tämä edellyttää entistä tiiviimpää ja laajempaa yhteistyötä sekä maapolitiikasta että kaavoituksesta ja rakentamisen ohjauksesta vastaavilta virkamiehiltä, tai oikeammin se vaatii yhteistyön sijaan yhdessä tekemistä.

Eero Löytönen

Arkkitehti, Kaupunkisuunnittelupäällikkö, Porvoon kaupunki