Korkean kadonnut kunnia

Christer Bengs

Korkean rakentamisen, yhdyskuntarakenteen tehokkuuden ja väestötiheyden välillä vallitsee varsin monivivahteinen riippuvuus. Tämä on osoitettavissa yksinkertaisen aritmetiikan ja geometrian avulla, mutta myös käytännön esimerkein. Pariisin keskustan uudelleenrakentamiseen liittyvät hankkeet konkretisoivat kaupunkiuudistusten taustalla vaikuttavia poliittisia ja taloudellisia voimia. Jätkäsaaren hotellihanke on esimerkki kaavoituksella tehtävistä tulonsiirroista Helsingin nykyisen kaavoituskäytännön avulla, mutta se esitetään taloudellisena välttämättömyytenä.

Yhteisöllisyydestä rahastamiseen

Yhteiskunnallisen julkisuuden keksineet antiikin kreikkalaiset rakensivat julkisia tiloja kuten temppeleitä, hallintorakennuksia, kaupallisia tiloja, teattereita ja urheilupaikkoja kaupunkikuvan dominanteiksi. Kaupunkikuvalliset vaikutukset perustuivat suljettujen tilojen sarjoihin ja niiden tuottamiin yllätyksellisiin vaikutuksiin.1 Keskiajan kaupunkikuvaa hallitsivat taivaisiin pyrkivät kirkot torneineen ja joissakin tapauksissa maallisen vallan symbolit kuten linnat ja puolustusrakenteet tai Italiassa kaupunkiylimystön sukutornit. Keskiaikaisia kaupunkeja on pidetty orgaanisesti kasvaneina, mutta nykyinen tutkimus on osoittanut näiden kaupunkien harkitun ja suunnitellun perustan. Julkisten alueiden tarkoilla rajauksilla ja merkkirakennusten korkeuksilla sekä tarkoilla rakennusjärjestyksillä pyrittiin vaikuttavaan kaupunkikuvalliseen ilmaisuun.

Perspektiivien avaaminen alkoi renessanssin aikana 1400-luvun Italiassa ja levisi seuraavina vuosisatoina ympäri Eurooppaa. Sixtus V (paavius 1585–90) yhdisti uusilla kaduilla 7 Rooman tärkeintä pyhiinvaelluskirkkoa, jolloin kirkkojen kaupunkikuvallinen merkitys korostui. Barokin yksinvaltiaiden aikana perspektiivien hyödyntäminen saavutti huippunsa. Vain maapallon kaarevuus asetti perspektiivien pituudelle esteitä. Berliini on mielenkiintoinen esimerkki yksinvaltiaiden temmellyskenttänä: Unter den Linden rakennettiin vuodesta 1647 lähtien ja siitä tuli Preussin valtion nousun symboli. Hitler havitteli 300 metriä korkealla kupolilla varustettua valtakunnansalia laajan ja pitkän paraatikatunsa päätteeksi. Stalinin komennon aikana rakennettiin Berliiniin mahtipontinen Stalinallee. Roomassa Mussolini tuhosi antiikin monumentteja saadakseen tilaa uusille paraatikaduille. Vallan pönkittämiseksi korkeata suosittiin ja yhdistettiin vaikutuksen tehostamiseksi pitkiin perspektiiveihin.

Rakennussuojelu perustui perinteellisesti siihen yksinkertaiseen tosiseikkaan, että käsityönä syntyneessä tuotannossa rakennuksia ei ollut varaa purkaa. Ne rakennettiin ikuisiksi, ja niitä hoidettiin vuosisatoja. Ranskalainen arkkitehti Eugène Viollet-le-Duc (1814–1879) kehitti uuden tavan suhtautua monumentteihin. Määrittelemällä vain joitakin rakenteita monumenteiksi voitiin loput tuhota. Monumentit eristettiin yhteyksistään, niiden alkuperäistä tarkoitusta muutettiin ja ne asetettiin uuteen lavastukseen, jossa ne toimivat koristeellisina yksityiskohtina tai pitkien perspektiivien päätepisteinä. Tämä tapa antoi uudistajille aseen yleistä suojelua vastaan ja tarjosi samalla yksinkertaiset kriteerit suojeluväelle. Kannatti suojella vain se osa rakennusperintöä, jota haluttiin käyttää uudelleen muokatussa kaupungissa.

Teollistuminen toi mukanaan tehtaan piiput kaupunkikuvallisina dominantteina ja kokonaisen joukon uusia, suuria ja raskaita rakennelmia, jotka tärvelivät kaupunkien perinteistä kaupunkikuvaa. Niiden yhdistämiseksi rakennetut väylät perusteltiin ennen kaikkea liikenteen vaatimuksilla eikä niinkään vaikuttavuuden lisäämisellä. Teräsrunkoon perustuvan rakennustekniikan myötä pilvenpiirtäjien tuotanto kävi mahdolliseksi ja USA:ssa keskikaupunkien siluetit muuttuivat kiinteistöspekulaatiota kuvaaviksi diagrammeiksi. Osana pilvenpiirtäjien menestystä oli kaupallisuuden lisäksi niiden imagollinen vaikutus. Suuret korporaatiot käyttivät rakennuttamistaan torneista vain osan ja vuokrasivat loput tilat ulkopuolisille yrittäjille. Tulolähteen lisäksi torni toimi yhtiön tavaramerkkinä.(Warner & Whittemore 2010, 69)

Modernismin myötä korkeaa rakentamista perusteltiin ”ajan” sanelemana välttämättömyytenä; teknillisesti mahdollinen piti aina toteuttaa. Jatkuvaa muutosta ihailevana ideologiana modernismi kuvasi kaupunkien rakentamista jalona kilpailuna, jonka lähtökohtana ei ole asianomainen paikka, vaan ”ajan” tuottamat vaatimukset. Vahvana perusteluna historiallisten kaupunkien tuhoamisessa oli hygienian parantaminen. Kaivattiin puhdasta vettä ja viemäröintiä suolistosairauksien lieventämiseksi ja myöhemmin aurinkoa, ilmaa ja vihreyttä tuberkuloosin laajan levinneisyyden torjumiseksi. Rakennettua kulttuuriperintöä olisi tietysti siitä huolimatta voitu kunnioittaa, mutta terveys antoi kiinteistöspekulaatiolle vahvat retoriset perustelut.

Pidämme itsestään selvänä, että kiinteistön markkinahinta riippuu sen sijainnista. Näin ei kuitenkaan ole aina ollut. Tonttimaa Euroopan kaupungeissa muuttui laajemmin markkinoilla vaihtuvaksi tavaraksi vasta 1600-luvulla. Ensimmäinen tonttien verotusarvoa kuvaava kartta on Firenzestä vuodelta 1427. Samoihin aikoihin kaupungissa vaikuttanut Filippo Brunelleschi keksi keskusperspektiivin. Asiat liittyvät toisiinsa sikäli, että maan arvo kaupunkirakentamisen lähtökohtana kuvaa rakentamisen välineellistymistä ja johti kiinteistöspekulaatioon. Kiinteistökaupan yleistymisen myötä syntyi etnisyyteen ja varallisuuseroihin perustuva alueellinen segregaatio.2 Keskusperspektiivi heijasti välineellistymistä siinä, että se korvasi vanhemman arvoperspektiivin, jossa maailma kuvattiin kunkin objektin tärkeyden mukaan muuttamalla koko tärkeyttä vastaavaksi. ”Arvo” siis poistui perspektiivistä naturalismin hyväksi, mutta samalla se siirtyi kiinteistöspekulaation perustaksi. Ainakin kaupunkihistorioitsijalle uusi aika alkoi 1420-luvulla eikä niinkään Amerikan löytämisen myötä. Näemme korkean rakentamisen perusteluissa tapahtuneen siirtymän yhteisöllisistä intresseistä rahallisiin vaikutteisiin.

Kiinteistön markkinahinnan perustana on sen oletettu tuottavuus, joka riippuu kahdesta asiasta: mitä ja miten paljon saa tai voi rakentaa. Puistoksi pakkolunastettava tontti on tietysti paljon halvempi kuin paraatikadun reunalla myytävänä oleva tontti. Jokunen vuosikymmen sitten toimistotilaa pidettiin asuntotilaa arvokkaampana, nykyisin se on usein toisinpäin. Jokaisen kiinteistöomistajan intressissä on maksimoida tonttinsa todellinen tai potentiaalinen tuotto. Tuoton mittarina on tyypillisesti rakennusoikeus. Mitä enemmän tontille voi rakentaa, sitä suurempi sen mahdollinen tuotto ja myyntihinta. Toisaalta naapurin samankaltaiset tavoitteet saattavat hankaloittaa oman tontin hyödyntämistä varsinkin, jos naapuri on ostanut useampia pieniä tontteja ja yhdistänyt ne yhdeksi suureksi kiinteistöksi. Jos naapuri haluaa rakentaa suurtontilleen pilvenpiirtäjän, niin ympäristön pientonttien omistajat kärsivät usein myös taloudellisesti. Kaupunkirakentamisen kokonaishyötyä ei voi siis laskea ynnäämällä yksittäisten kiinteistönomistajien hyötyjä, vaan yhden hyöty voi koitua monen haitaksi. Kiinteistönomistajien tasapuolinen kohtelu onkin ollut kaupunkisuunnittelun keskeisiä lähtökohtia. Näin ei kuitenkaan välttämättä enää ole.

Rakennusten korkeudet, yhdyskuntarakenteen tehokkuus ja väestötiheys

Harvoin kiinteistönomistaja tai poliitikko perustelee rakennusprojektejaan itselleen koituvalla hyödyllä. Jos taloutta käytetään argumenttina, niin viitataan mieluummin oletettuun yhteishyvään. Viime vuosina on usein esitetty korkealle rakentamiselle seuraavia perusteluita:

  • Korkea rakentaminen lisää yhdyskuntarakenteen tehokkuutta ja väestötiheyttä, mikä vuorostaan luo pohjan julkiselle liikenteelle ja paremmalle palvelutasolle.
  • Korkea rakentaminen säästää maata ja vihreyttä.
  • Korkea rakentaminen lisää jonkun paikan vetovoimaa toimiessaan maamerkkinä tai porttina.
  • Korkea rakentaminen edellyttää suuria investointeja ja merkitsee tulonsiirtoa investoijalta kaupunkilaisille.

Yleissääntöinä kaikki nämä väitteet ovat valheellisia, mikä on osoitettavissa yksinkertaisen aritmetiikan ja geometrian avulla sekä käytännön esimerkein.

Yhdyskuntarakenteen tehokkuus määritellään tarkasteltavan alueen rakennusten yhteenlasketun kerrosalan ja maan pinta-alan suhteena. Tehokkuusluku 1 (e = 1) siis tarkoittaa, että tarkasteltavan alueen yhteenlaskettu kerrosala on yhtä suuri kuin maan pinta-ala.3 Peukalosääntönä alhainen tehokkuus (e = 0,05 – 0,2) vastaa pientalorakennetta. Kohtuullinen tehokkuus (e = 0,2 – 0,8) vastaa kaksi- tai kolmikerroksisia taloja, ja suuri tehokkuus (e = 0,8 – 3,0) vastaa korkeampaa ja tiiviimpää kerrostalorakennetta.

Tehokkuuslukuun vaikuttaa kaksi seikkaa. Jos tarkastelee yksittäistä tonttia tai korttelia, niin tehokkuus voi olla varsin korkea, mutta pienenee tarkasteltavan alueen laajentaessa. Tämä johtuu siitä, että suuremmalla alueella pinta-alaan sisältyy enemmän liikennealueita, puistoja, ulkoilu- sekä joutoalueita. Tukholman lähiöt ovat osittain varsin tiheästi ja korkeilla taloilla rakennettuja, mutta koko seudun asuinalueiden sisäinen, keskimääräinen tehokkuusluku on vain 0,3, mikä vastaa kaksikerroksista rivitaloasutusta tai sekoitettua puutarhakaupunkirakennetta. Tämä matala tehokkuus on toteutunut siitä huolimatta, että noin 80 % asukkaista asuu kerrostaloissa.4 Tässä asiassa Helsingin seutu on hyvin samanlainen kuin Tukholman seutu.5 Asukkaat asuvat enimmäkseen kerrostaloissa, mutta seudun aluetehokkuus on varsin alhainen. Helsingin seudulla tähän on syynä kuntien grynderivetoinen aluesopimuskäytäntö, joka on tuottanut seudullisesti hajaantunutta mutta alueellisesti tiivistä rakennetta.

Toinen aluetehokkuuteen vaikuttava seikka on tietysti se, miten paljon alueen pinta-alasta on rakennettu. Jos esimerkiksi rakennetaan kuusikerroksisia taloja, ja ne saavat peittää 50 % tarkasteltavan alueen pinta-alasta, niin aluetehokkuus muodostuu varsin korkeaksi (e = 3,0). Tällainen kaupunkirakenne oli tyypillinen 1800-luvun jälkipuoliskon suurille eurooppalaisille kaupungeille. Jos sen sijaan rakennetaan Le Corbusierin kaavailemia 60-kerroksisia jättitaloja, jotka hänen ehdotuksensa mukaan peittäisivät vain 5 % tarkasteltavan alueen pinta-alasta, niin päädymme samaan tehokkuuslukuun! Jättimäiset talot eivät siis tuo alueelle kaivattua tehokkuutta. Johan Rådberg vertaili väitöskirjassaan aluetehokkuutta rakennettujen asuinalueiden keskimääräisiin kerroslukuihin. Hän päätyi siihen, että suurin aluetehokkuus saavutettiin 3–8-kerroksisilla taloilla. Tätä suuremmat keskimääräiset kerrosluvut pienentävät aluetehokkuutta. Väittämä tornitalojen väestömäärää lisäävästä vaikutuksesta on epäuskottava.

Aluetehokkuuden kasvaessa väestötiheys saattaa kasvaa. Asumisväljyys eli asuinpinta-ala asukasta kohti on kuitenkin lisääntynyt reippaasti sodanjälkeisenä aikana, mikä vuorostaan pienentää alueellista väestötiheyttä. Lisärakentaminen siis ei välttämättä lainkaan auta korkeamman väestötiheyden saavuttamisessa vaan mahdollisesti vain estää sen laskua. Asumisväljyyden kehitys riippuu monesta seikasta, muun muassa siitä onko paikkakunta kasvava vai ei eli asuntojen hintatasosta.

Korkeata rakentamista on perusteltu myös alueväljyyden parantamisella. Alueväljyysluvulla tarkoitetaan tarkasteltavan alueen rakentamatonta pinta-alaa suhteessa alueen yhteenlaskettuun kerrosalaan. Niinpä kasvava aluetehokkuus vähentäisi väljyyttä, mutta aluetehokkuuden pysyessä vakiona kerrosmäärää nostamalla alueväljyys parantuisi. Onko näin? Keskimääräisen kerrosluvun kasvaessa alueväljyys lisääntyy vain marginaalisesti, sillä sen vaikutus pienenee kerrosluvun kasvaessa. Alueväljyys paranee merkittävästi vain siirryttäessä yhdestä kerroksesta kahteen ja kahdesta kolmeen. 1920-luvulla ryhdyttiin keskustelemaan tästä ja saksalainen Anton Hoenig esitti asuinympäristön laatuun vedoten alueväljyyden minimiksi r = 1. Tällöin vapaat alueet (kadut pois lukien) olisivat yhtä suuret kuin alueen yhteenlaskettu kerrosala. Tanskassa ryhdyttiin tätä suhdelukua soveltamaan kansallisena sääntönä. Päädyttiin siihen, että tehokkuudella 0,5–0,6 ei saavuteta mainittavaa lisäväljyyttä kerroslukuja nostamalla. Tehokkuudella 0,5 ei yksinkertaisesti kannata rakentaa kolmea kerrosta korkeampia taloja, mikä vuorostaan osin selittää Tanskan nykyisen varsin matalan rakennuskannan.

Edellä esitetyt riippuvuudet kerroslukujen, yhdyskuntarakenteen tehokkuuden, väestötiheyden ja alueväljyyden välillä ovat luonteeltaan yksinkertaista aritmetiikkaa ja geometriaa. Matemaattisten riippuvuuksien käytännön merkitystä on todennettu tutkimalla olemassa olevia asuinalueita pitkältä ajalta. Johtopäätökset ovat selvät:

  1. Metropoliseutujen keskimääräinen yhdyskuntarakenteen tehokkuus on varsin alhainen paikoittaisista tiivistymistä huolimatta. Tämä johtuu ennen kaikkea lähiörakentamisesta. Yhdyskuntarakennetta voidaan merkittävästi tiivistää rakentamalla matalia, esimerkiksi kaksi- tai kolmekerroksisia, rivi- ja kerrostaloja lähiöiden väliin.
  2. Suurimpiin aluetehokkuuksiin päästään maltillisilla kerroslukumäärillä. Aluetehokkuutta ei voida kasvattaa kerroslukua lisäämällä, jos halutaan pitää alueväljyyttä kohtuullisena. Kolmen kerroksen keskimääräisellä kerrosluvulla saavutetaan optimi, jos väljyys pidetään vähintään yhdessä.
  3. Keskimääräinen asumisväljyys vaikuttaa merkittävästi väestötiheyteen. Tähän on vaikeata vaikuttaa millään viranomaissäädöksillä, koska se liittyy yleiseen elintasoon ja siihen onko kysymys kasvavasta vai taantuvasta alueesta. Suomen keskimääräinen asumisväljyys on pohjoismaiden alhaisin.

Jos korkealla rakentamisella ei saavuteta yhteiskunnallista hyötyä, niin miksi sitä halutaan? Kuten alussa totesin, yksittäisten kiinteistönomistajien intressissä on aina parantaa kiinteistön tuotto-odotuksia. Korkealle rakentamiselle voi tietysti löytyä myös poliittisia syitä. Siitä seuraavassa enemmän.

Haussmannin Pariisi

Georges Eugène Haussmann (1809 – 1891) toimi Napoleon III:n alaisuudessa Seinen prefektinä vuosina 1853-70 ja käynnisti tuolloin historiallisen Pariisin laajamittaisen uudelleen rakentamisen. Hän on 1800-luvun ehkä tunnetuin kaupunkirakentaja, ammatiltaan juristi ja uuden suunnitteludoktriinin perustaja. Haussmannin ryhtyessä töihin oli Pariisi laajin Euroopassa vielä keskiaikaisessa asussa oleva kaupunki. Hänen vastuullaan on Pariisin ikivanhan keskustan tuhoaminen. Esimerkiksi Île de la Citén keskiaikainen rakennuskanta Notre Damen ja Sainte-Chapellen ympärillä tuhottiin. Pelkästään keskustan alueella hävitettiin 4 300 historiallista rakennusta. Omissa muistelmissaan Haussmann haastaa kriitikkonsa nimeämään tuhottujen rakennusten joukosta edes ”yhden huomionarvoisen monumentin, edes yhden rakennustaiteellisesti arvokkaan tai muistamisen arvoisen rakennuksen”.6

Haussmannin kaupunkirakentamisen ydintä olivat uudet katulinjaukset, jotka vedettiin sumeilematta vanhan rakenteen läpi. Poliittiselta kannalta asiaa perusteltiin liikenneyhteyksien parantamisena ja slummien hävittämisenä. Pariisin keskeisten alueiden väestötiheys oli 1800-luvun puolessa välissä maailman korkeimpia, yli 1000 asukasta hehtaaria kohti. Asuntonsa menettäneille ei osoitettu hävityksen jälkeen uusia asuntoja. Sen lisäksi, että köyhälistö vaihtui keskiluokkaan, saavutettiin kaupunkiuudistuksella myös toinen poliittinen päämäärä: vanhan aluejaon quartier-yksiköt hävitettiin uuden arrondissements-jaon myötä. Sen mukaan keskustan eri osien tiivis yhteenkuuluvuus korvautui uudella, ylhäältä annetulla aluejaolla. Katulinjausten takana on nähty myös vanhan vallankumouskaupungin sotilaallinen hallinta, joka saavutettiin hävittämällä vanhoja vallankumouspesäkkeitä ja parantamalla tykistön käyttöä ja joukkojen siirtoja uusilla suorilla kaduilla.

Pariisissa ja muualla Euroopassa oli harrastettu kaupunkiuudistusta 1800-luvun alkupuolella varsin aktiivisesti jo ennen Haussmannia. Tutustuessaan vanhoihin projekteihin Haussmann oli huomannut, että vanhojen pääväylien laajenemisesta ei koitunut paljoakaan taloudellista hyötyä, koska rakennusten maksimaalinen korkeus oli sidottu katujen leveyteen. Pääväylien ollessa jo ennestään suhteellisen leveitä, lisärakennusoikeuden muutos oli vähäinen. Suurin taloudellinen hyöty saavutettiin linjaamalla uudet kadut matalan rakennuskannan läpi kulkeviksi, jolloin uuden leveämmän kadun varteen voitiin rakentaa entistä korkeampia taloja. Keskittymällä matalampiin alueisiin saatettiin myös säästää lunastuskustannuksissa. Haussmannin uusien kaavojen mukaan tontit sai rakentaa 6-7 kerroksella ja tontin pinta-alasta saatettiin rakentaa 80–90 prosenttia. Näin saavutettiin erittäin korkeita tehokkuuslukuja, joskin myös vanhan Pariisin aluetehokkuus oli ollut varsin korkea. Kaupunkiuudistus jatkui kauan Haussmannin jälkeen aina ensimmäiseen maailmansotaan saakka, kunnes suunnitelmien mahdollistama rakennusoikeus oli toteutunut.

Rådberg on arvioinut Haussmannin kaupunkiuudistusohjelman kirkastaneen yksityisen ja julkisen välistä työjakoa, ja hän kutsuu tätä määrämuotoiseksi spekulaatiorakentamiseksi. Kaupunki suunnitteli uusia katulinjauksia ja pakkolunasti tarvittavat kiinteistöt. Lisäksi kaupunki kustansi purku- ja katutyöt. Kaupunki myi uudet tontit yksityisille spekulanteille, jotka rakennuttivat uusia vuokrataloja. Kaikki meni hyvin niin kauan kuin kaupungin tonttimyynnistä saadut tulot ylittivät menot. Pariisin kaupunki kuitenkin velkaantui raskaasti, ja Haussmann sanottiin irti tammikuussa 1870. Hänen oman selityksensä mukaan tontinomistajat saivat vuodesta 1858 lähtien oikeuden siihen osaan maata, jota ei otettu julkisten alueiden käyttöön. Siksi kaupungin tonttien myynnistä saadut tulot jäivät liian pieniksi, ja kaupunki velkaantui.

Varsin monimutkaisten finanssijärjestelmien valossa Haussmannin selitys vaikuttaa hieman yksioikoiselta. Vuonna 1869 Haussmannin uudistusohjelmasta kaupungille aiheutuneet menot olivat 2,5 miljardia frangia eli 44-kertaiset kaupungin vuoden 1851 taseeseen verrattuna, siis tilanteeseen juuri ennen ohjelman alkua. Näin suurta summaa ei voinut pyörittää budjetin osana, vaan taustalla oli muita finanssijärjestelyitä. Vuonna 1858 oli perustettu julkisten töiden rahasto (Caisse des Travaux de Paris), jota alusta lähtien epäiltiin välineeksi todellisten menojen peittämiseksi julkiselta kontrollilta. Kuvaavaa on, että myös julkisten rakennustöiden toteuttajina toimivat vuodesta 1858 lähtien vain yksityiset rakennusurakoitsijat.

Haussmannin finanssijärjestelyt olivat hämmästyttävän moderneja. Julkisten töiden rahastolla oli keisarin myöntämät valtuudet julkistaa velkakirjoja omassa nimessään. Velkakirjojen määrästä päätettiin vuosittain, mutta lunastusaikataulusta ei ollut määräystä eikä velkakirjoja otettu kunnallisessa tilinpidossa huomioon. Haussmannin aikaansaamat menot olivat siis julkisen kontrollin ulkopuolella. Vuonna 1863 finanssimarkkinat kiristyivät äkillisesti ja tehtyyn työhön perustuva korvauskäytäntö kävi urakoitsijoille rasittavaksi. Valtion hypoteekkipankki Crédit Foncier lähti rahoittajana mukaan turvaten urakoitsijoiden välitöntä kompensaatiota. Haussmann hyväksyi siitä lähtien urakat etukäteen, mikä mahdollisti urakoitsijoiden luottojen hankinnan ennen projektien alkua. Urakoitsijat ja kiinteistönomistajat olivat tästä tietysti innoissaan. Haussmannia ei valvonut mikään äänestäjien valitsema, kunnallinen elin, ja kaikenlaista informaatiota pimittäen ja kontrollitoimia estäen hän kulutti veronmaksajien varoja ilman heidän suostumustaan.

Pariisin kaupunkiuudistusohjelma kuvaa tilannetta ennen rakentamisen teollistumista ja keskittymistä. Uudistusten perustana olivat melko selkeät kaavat korkeus- ja väljyysmääräyksineen sekä tonttikohtainen rakennuttaminen. Kulttuurituhon merkityksestä ja modernisoidun kaupungin tarjoamasta hyödystä on oltu montaa mieltä. Haussmannin suurimpia ihailijoita oli Hitler, jonka mielestä Haussmann oli historian suurin kaupunkisuunnittelija! Hiukan vaatimattomampi arvio voidaan kiteyttää seuraaviin näkökohtiin:

  1. Haussmannin saneeraustoimet eivät merkittävästi nostaneet aluetehokkuutta, koska korttelialueiden kasvanut tehokkuus mitätöitiin uusilla laajoilla bulevardeilla ja puistoalueilla sekä julkisilla rakennuksilla ja monumenteilla. Keskustan väestötiheys luultavasti laski.
  2. Kaupunkiuudistus perusteltiin yhteishyvän tavoittelulla, mutta hyödyt ja haitat jakaantuivat hyvin epäoikeudenmukaisesti. Paikallisyhteisöt tuhottiin ja köyhälistö joutui siirtymään periferiaan keski- ja yläluokan tieltä. Asuntonsa menettäneille ei osoitettu uutta asuntoa.
  3. Haussmannin hanke oli valtava taloudellinen yritys, jossa taloudelliset hyödyt ja haitat jakaantuivat hyvin epätasaisesti. Kärsijänä oli vanha asujaimisto ja voittajana ennen kaikkea sijoittajat, jotka hyötyivät holtittoman finanssipolitiikan aiheuttamasta inflaatiosta ja siitä seuranneesta kiinteistöjen arvonnoususta.
  4. Julkisen kontrollin puuttumisen takia Pariisin kaupunkiregulaatiota on 150 vuoden aikana ihailtu niiden piirissä, jotka haluavat julkisuudelta piilossa tehdä kaupunkirakentamisella rahaa.

Le Corbusierin Pariisi

Le Corbusier (1887-1965), oikealta nimeltään Charles-Edouard Jeanneret-Gris, on 1900-luvun kenties tunnetuin arkkitehti ja osallistui Pariisin tulevaisuutta koskevaan keskusteluun monella tavalla. Vuonna 1922 hän esitti Pariisin syyssalongilla ensimmäisen 3 miljoonan asukkaan kaupunkiprojektinsa, Un Ville Contemporaine. Se muodostui city-alueesta (60-kerroksisista pilvenpiirtäjistä) ja asuinalueesta (10-12-kerroksisia taloja). Näitä ympäröi laaja, rakentamaton vyöhyke, jonka ulkopuolella oli esikaupunkeja. Tässä projektissa hän erotti kaupunkilaiset esikaupunkilaisista ja niin sanotuista sekoitetuista, jotka asuisivat esikaupungeissa mutta kävisivät kaupungissa töissä. Myöhemmin vuosina 1930–33, Le Corbusier kehitti projektinsa La Ville Radieuse, joka oli jatkoa ensimmäiselle projektille, mutta ilman esikaupunkeja.

Hän teki myös Plan Voisin -suunnitelman, joka oli esillä käsiteollisuusnäyttelyssä Pariisissa vuonna 1925. Suunnitelma oli Le Corbusierin mukaan saanut nimensä siitä, että tunnetuista automerkeistä, Peugeot, Citroën ja Voisin, vain jälkimmäinen suostui rahoittamaan Le Corbusierin suunnittelutyötä. Hän esittikin suunnitelman, jossa liikenneongelmat ratkaistiin auton ehdoilla. Suurisuuntainen projekti oli sijoitettu historialliseen Pariisiin 243 hehtaarin alueelle, joka Le Corbusierin sanojen mukaan oli erityisen vanhanaikainen ja epäterveellinen. Suunnitelman talotyypit olivat samoja kuin varhaisemmassa projektissa.

60-kerroksiset ja 200 metriä korkeat talot, joita oli 18 kappaletta, olisivat peittäneet 5 prosenttia alueen pinta-alasta tehokkuudella 3, mikä tuskin olisi nostanut silloista aluetehokkuutta. Väljyysluku eli rakentamattomien alueiden suhde yhteenlaskettuun kerrosalaan olisi Le Corbusierin ehdotuksen mukaan jäänyt varsin alhaiseksi (0,32). Le Corbusier väitti kuitenkin, että hänen suunnitelmansa tarkoittaisi tiheyden nelinkertaistumista. On epäselvää, mitä hän tällä tarkoitti. Ehkä hänen argumentointinsa voi nähdä pyrkimyksenä pelastaa ehdotuksensa väitettyä tehokkuutta soveltamalla kovin alhaista asumisväljyyttä eli 14 neliömetriä asuntopinta-alaa asukasta kohti. 1920-luvulla muotiteemana olikin asumisväljyyden minimointi; Die Wohnung für das Existenzminimum. Pienten asuntojen rakentamista perusteltiin asuntojen kokonaistarjonnan kasvattamisella, mutta toinen selitys on uskottavampi. Asuntomenojen osuus kokonaismenoista oli vähävaraisilla pakostakin lähes vakio ja asumisesta rahastettiin joka tapauksessa niin paljon kuin pystyttiin, joten asumisväljyyden minimointi johti asuntotuottajien suurempiin voittoihin. Tämä tilanne on Suomessakin tuttu.

Erotuksena Haussmannin suunnitelmiin Le Corbusier ei kaupunkien tulevaisuutta esittävässä kirjassaan lainkaan käsitellyt tonttijakoa. Hän tyytyi kuvaamaan suurkorttelijakoa ja pilvenpiirtäjien hyvää hahmotettavuutta lentokoneesta. Hänen tavoitteisiin kuuluikin ”tonttien mobilisointi” eli kaupunkien tuottaminen ilman ennalta määriteltyä tonttijakoa. Tässä ehkä piili koko projektin ydin. Ilman kiinteistöjakoa koko projektialue olisi ollut yksi kiinteistö, joka tuotettaisiin yhtenä projektina, ehkä vain yhden sijoittajan ja urakoitsijan toimesta. Pelkistämällä suunnitelmaa arkkitehtuuriksi piilotettiin toteutusmekanismi ja sen taloudelliset vaikutukset. Tapa on sittemmin muodostunut käytännöksi lähes kaikissa maailman arkkitehtikouluissa: kaupunkisuunnittelua ilman tonttijakoa. Pohjoismaihin tämä ajattelutapa juurrutettiin joitakin vuosia Le Corbusierin kaupunkivisioiden jälkeen esimerkiksi Acceptera-kirjan ja näyttelyiden avulla. Rakennus- ja kiinteistöalan keskittymisen myötä tonttikohtainen spekulaatio on muuttunut alue- tai jopa kaupunkikohtaiseksi spekulaatioksi.

Kuten aikanaan Haussmann, myös Le Corbusier joutui kulttuuriperinnön tärvelemisestä kovan kritiikin kohteeksi, ja Haussmannin tavoin hän suhtautui asiaan ylimielisesti väittäen Voisin-suunnitelmansa kunnioittavan historiallista perintöä ja vieläpä pelastavansa tämän perinnön! Suunnitelman mukaan suurin osa vanhasta rakennuskannasta purettaisiin, mutta koska 95 prosenttia alueen pinta-alasta olisi rakentamatonta, siitä voisi tehdä vanhojen kirkkojen puistomaisen hautausmaan. Vanhat rakenteet siis saisivat hiljalleen maatua laajoissa hautapuistoissa. Täten menneisyys ”ei enää olisi elämälle vaarallista, vaan se löytäisi oman paikkansa”. Suunnitelman pienen väljyysluvun takia suurin osa rakentamattomasta maasta ei tietysti olisi jäänyt viheralueiksi, vaan täyttynyt liikenne- ja pysäköintialueilla sekä teknisellä infrastruktuurilla ja ihmispaljouden vaatimilla palvelualueilla.

Esitellessään ihailemiaan kaupunkisuunnittelijoita Le Corbusier marssitti esiin suuren joukon kuninkaallisia yksinvaltiaita ja muita ranskalaisia merkkimiehiä. Tietysti Haussmann oli yksi heistä. Le Corbusier näyttää oivaltaneen, että hänen itsensä kaltaisten suurten henkien megalomaanisten suunnitelmien toteuttaminen edellytti yksinvaltiutta. Hitlerin nukkehallituksen tultua Ranskassa valtaan (Vichyn hallitus vuosina 1940 – 44) Le Corbusier astelikin ensi töikseen sen luokse palveluksiaan tarjoamaan. Ehkä hän tunsi Vitruviuksensa ja tämän tarinan siitä, miten Herkuleksena leijonanviittaan sonnustautunut Dinokrates yli kaksi tuhatta vuotta aikaisemmin oli saavuttanut Aleksanteri Suuren suosion. Suuret arkkitehdit syövät suurista käsistä.

Le Corbusierin talousopit ovat pintapuolisuudessaan ja sekavuudessaan mielenkiintoisia. Lähtökohdaksi hän otti projektialueen sen hetkisen maan arvon. Jotta hänen suunnitelmansa toisi suuren maan arvonnousun, edellytti hän siis matalia lunastuskustannuksia. Vertailun vuoksi hän viittaa Haussmanniin, joka Le Corbusierin mukaan ”täytti keisarin arkut kullalla” viisinkertaistamalla alkuperäisen arvon, vaikka kysymys ei ollut muusta kuin vanhojen 6-kerroksisten rakennusten korvaamisesta uusilla 6-kerroksisilla rakennuksilla. Le Corbusierin mielestä arvonnousu perustui Haussmannin kohdalla laadun nousuun eikä maankäytön tehostamiseen. Omaa suunnitelmaansa hän piti samansuuruisena laadun nostajana! Tämän lisäksi Le Corbusier väitti nelinkertaistavansa väestötiheyden, jolloin hänen suunnitelmansa kasvattaisi arvon kaksikymmenkertaiseksi (5 kertaa 4): ”Mikä mahdollisuus pääomalle, koska tällainen arvonnousun yritys loisi lähes uskomattomia määriä [uutta pääomaa]”. Kuten edellä todettiin, Le Corbusierin käsitys väestötiheyden noususta perustui epäuskottaviin olettamuksiin. Tuskinpa laatu olisi viisinkertaistunut tai tehokkuus nelinkertaistunut. Hän väitti myös, että investointien suuruuden takia mukaan lähtisi myös Amerikka, Englanti, Japani ja Saksa. Tulevina omistajina ne eivät ryhtyisi sotatoimiin Ranskaa ja Pariisia vastaan, ja näin Le Corbusierin suunnitelma olisi myös rauhanprojekti.

  1. Mitä opimme Le Corbusierin Voisin-suunnitelmasta?
    Pilvenpiirtäjien rakentaminen ei sinänsä takaa entistä tehokkaampaa yhdyskuntarakennetta. Laskelmia voidaan loputtomasti manipuloida epärelevanteilla rinnastuksilla ja valikoimalla lähtökohtia.
  2. Mielettömien suunnitelmien takaa kannattaa yrittää löytää todellisia intressejä. Voisin-suunnitelman rahoitti yksi sen ajan suurimmista autotehtailijoista eli Voisin (jos Le Corbusieriin on uskomista).
  3. Hyödyt olisivat rikastuttaneet kovin rajallista määrää ihmisiä, mutta haittojen kanssa olisivat joutuneet elämään suurin osa sen ajan pariisilaisista kuten myös tulevat sukupolvet.
  4. Voisin-suunnitelman tärkein merkitys saattoi olla siinä, mitä se ei esittänyt eli tonttijakoa. Näin on kanonisoitu tapa esittää kaupunkisuunnitelmia siten, että ne lähtökohtaisesti toteutettaisiin yhtenä projektina ilman, että sitä missään suoraan sanottaisiin.

Jätkäsaaren hotelli

Jätkäsaaren asemakaava-alueella on varattu hotellille tontti. Sijoittajaksi on pyrkinyt norjalainen sijoitusyhtiö, AB Invest AS, jonka tavoitteena oli rakennuttaa 33-kerroksinen, 380 majoitushuoneen kongressihotelli. Jos tontti rakennettaisiin keskustan yleisen korkeuden mukaan seitsemänkerroksiseksi, niin kerrosalaa olisi 7 000 m². Voimassa olevan kaavan mukaan hotelli voidaan kuitenkin rakentaa 16-kerroksiseksi, jolloin kerrosalaksi tulisi 14 800 m². 33-kerroksisena hankkeena kerrosalaa olisi arviolta 26 500 m². Tontin osuus mahdollisen tuotteen loppuhinnasta on vähintään puolet. Jos neliömetrin myyntihinnaksi arvioi varovaisesti 10 000 euroa, niin rakennusoikeuden yhden neliömetrin hinta olisi vähintään 5 000 euroa. Nykyisen asemakaavan mukaisen 16-kerroksisen hotellin pelkän rakennusoikeuden hinnaksi saadaan seitsemänkerroksista vaihtoehtoa 39 miljoonaa euroa suurempi summa. 33-kerroksen vaihtoehdon rakennusoikeuden hinta olisi 97,5 miljoonaa suurempi kuin perusvaihtoehdon. Investointiyhtiön kannattaa tietysti pyrkiä mahdollisimman suureen rakennusoikeuteen, koska jokainen lisäkerros nostaa kiinteistön arvoa, eikä kaupunki ole tähän mennessä rahastanut rakennusoikeutta sen täydestä hinnasta. Kohta saamme Helsingissä varmasti kuulla satakerroksisista talohankkeista.

Hotellista äänestettiin Helsingin kaupunginvaltuustossa 14.5.2013, jolloin hanke kaatui äänin 43-42. AB Invest AS:n takana oleva sijoittaja Arthur Buchardt on ilmoittanut arkkitehtinsa Aki Davidssonin kanssa jatkavansa ponnistelujaan pilvenpiirtäjähotellin toteuttamiseksi. Äänestyksessä projektia kannattaneet puolueet hajosivat – ainoastaan Kokoomus, yhtä valtuutettua lukuun ottamatta, tuki hanketta. Vihreiden edustajat kannattivat hanketta äänin 10-9. Vihreiden asenteet ovat huikeasti muuttuneet 1980-luvulta, jolloin hajaantunutta, kaupunkiviljelyn mahdollistavaa pienipiirteistä kaupunkirakennetta pidettiin oikeaoppisena. 1990-luvulle tultaessa olivat eräät tutkimukset väittäneet kasvavan väestötiheyden pienentäneen keskimääräistä autoliikennettä ja energiankulutusta. Monet vihreät poliitikot omaksuivat virheellisen käsityksen siitä, että korkea rakentaminen tehostaa kaupunkirakennetta ja väestötiheyttä. Toinen syy vihreiden poliitikoiden suunnanmuutokseen saattaa olla heidän poliittisen valtansa kasvu Helsingin seudulla. Rakennusteollisuuden tukijoita löytyy kaikista vaikutusvaltaisista puolueista. Vihreä puolue on hyvä esimerkki siitä, miten puolueen vaikutusvallan kasvaessa kerrosten lukumäärätkin näyttävät kasvavan. Heidän äänestyskäyttäytymisensä on tulkittu heijastavan puolueen sisäistä jakautumista oikeistoon ja vasemmistoon.

Osmo Soininvaara (s. 1951¬), vihreiden kaupunginvaltuuston jäsen ja kansanedustaja, katsoi aiheelliseksi selittää, miksi hän äänesti hotellihankkeen puolesta. Asian ollessa ennen valtuustokäsittelyä esillä kaupunkisuunnittelulautakunnassa oli Soininvaara äänestänyt tyhjää, koska ”asiaan vaikuttivat ratkaisevasti elinkeinopoliittiset syyt, eikä niiden arvioiminen kuulu kaupunkisuunnittelulautakunnalle”. Hankkeella voi kenties olla elinkeinopoliittisia vaikutuksia, mutta ennen kaikkea kysymyksessä oli valtapoliittinen ratkaisu. Rakennusoikeutta koskevilla kaavapäätöksillään Helsingin kaupunki siirtää yhdellä nuijankopautuksella taloudellisia arvoja yksityiselle investoijalle. Tästä Soininvaara ei puhu perusteluissaan mitään.

Kuten aikanaan Haussmann ja Le Corbusier, Soininvaara perustelee hankkeen siunauksellisuutta kaupungin sumealla kokonaisedulla. Hän olettaa kongressihotellin tuovan kaupunkiin 60 000 (!) kongressivierasta vuodessa. Yksi vieras tiettävästi tuo keskimäärin 1600 euroa eli yhteensä 96 miljoonaa euroa vuodessa. Tämän summan Soininvaara pyöristää reilusti 100 miljoonaan, josta puolet olisi ”arvonlisäystä Helsingissä” ja siitä olisi 60 prosenttia palkkoja eli 30 miljoonaa euroa, mikä Soininvaaran mukaan vastaa 600 työpaikkaa.

Mistä me tiedämme, että uusi kongressihotelli toisi kapasiteettiaan vastaavan määrän uusia kongressimatkailijoita? Itse en ole ikinä osallistunut konferenssiin, jolla olisi osallistujille tarjottu vain yhtä majoitusvaihtoehtoa. Jos keskimääräisen kongressin osallistujamäärä olisi 1000, niin kiintiön täyttämiseksi tulisi hotellin houkutella vuodessa 60 uutta kongressia nykyisten lisäksi. Koska pitää olla myös muita majoitusvaihtoehtoja, niin voidaan olettaa, että uutta kongressia kohti puheena oleva hotelli majoittaisi neljänneksen osallistujista. Tämä vuorostaan tarkoittaa, että hotellin pitäisi järjestää nelinkertaisen määrä eli 240 uutta kongressia vuodessa, jotta se ei söisi muiden markkinoita! Kaiken lisäksi kongressikausi on Suomessa lyhyt, mikä tarkoittaa sitä, että nämä 240 uutta kongressia pitäisi ahtaa toukokuun ja syyskuun väliseen aikaan, jolloin edes 33-kerroksisen hotellin 380 majoitushuoneen kapasiteetti ei riittäisi. Miten hotellin kapasiteettia täytetään muina aikoina syömättä muiden majoitusta tarjoavien olemassa olevaa tarjontaa? Vaikuttaako realistiselta?

Soininvaara perustelee myös kongressihotellin sijoittumista nimenomaan Jätkänsaareen. Esimerkiksi Pasila ei hänen mielestään käy, koska Itä-Pasila ei ole turismin kannalta kovin vetovoimainen. Onko sitten Jätkäsaari? Molempien paikkojen ympäristössä on sekä hienoja puistoja että mielenkiintoisia kaupunginosia. Molemmista paikoista on suurin piirtein yhtä pitkä matka Helsingin keskustaan, mutta raideliikenne Itä-Pasilasta on nopeampi. Hän myös vähättelee korkean rakentamisen ympäristövaikutuksia toteamalla, että risteilyalusten osalta ”olemme uhranneet sekä kaupunkirakennetta että kaupunkikuvaa paljon enemmän kuin tämän yhden hotellin verran”. Pahaenteisesti hän toteaa, että ”olen viime aikoina matkustellut kaupungeissa, joissa on paljon tätäkin korkeampia rakennuksia. Täytyy sanoa, etteivät ne mitään hirvityksiä ole.” Sielun syvyydestä tulee vielä yksi huokaus: ”Olisihan se kiva, jos Helsingissä olisi yksi paikka, jossa voisi käydä kahvilla katsomassa todella hienoja maisemia.” Jos sellainen ei ole vielä löytynyt, niin tuskinpa se löytyy tälläkään kertaa.

Millä ehdoilla Helsingin kaupunki luovuttaa tonttimaata? Pystyykö tontinsaaja myymään rakennusoikeuden eteenpäin ja siten rahastamaan maan arvonnousua itselleen, vaikka arvonnousu johtuu pelkästään kaupungin kaavapäätöksistä? Jos ylikorkeita rakennuksia niin kiihkeästi halutaan, niin miksi niitä ei sijoiteta historiallisen kaupunkirakenteen ulkopuolelle? Se, että näin kävisi, on epätodennäköistä, koska silloin kiinteistösijoittajien voitot jäisivät paljon pienemmiksi ja sijoittajien riskit kasvaisivat siinä missä kaupunkilaisten riskit pienenisivät. Kuten aikanaan Haussmann ja Le Corbusier, myös Helsingin kunnallispoliitikot joutuvat vuoroin ajattelemaan taustatukijoitaan, vuoroin yleistä mielipidettä. Poliitikkoja näyttää ahdistavan ”vastustan muun muassa kaikkea”-väki, koska se on ”kovasti terhakoitunut”. Pitäisikö kansaa vaihtaa? Vihreät ajoivat aikanaan luottamustoimien nopeata kiertoa leipääntymisen ja korruption välttämiseksi. Se ajatusmalli tosin keksittiin aikana, jolloin vihertävää kaupunkia pidettiin vihreänä.

Vaihtoehtona puheena olevalle hotellihankkeelle voimme ajatella, että tyydytämme 60 000 oletetun vieraan asumistarpeen kehittämällä pienipiirteistä bed-and-breakfast-tarjontaa, kuten on tehty ja tehdään edelleen todellisissa metropoleissa ympäri maailmaa. Kerrannaisvaikutukset Helsingin paikallistalouteen olisivat hotellihankkeeseen verrattuna nelinkertaiset. Soininvaaran standardeja käyttäen se loisi 600 sijasta 2400 uutta työpaikkaa! Onko poliitikoilla varaa sanoa ei 2400 uudelle työpaikalle vain siksi, että he haluavat pilvenpiirtäjän?

Kirjallisuus

Christer Bengs

TkT, johtava tutkija, Aalto yliopisto, professori emeritus